Chi desidera acquistare casa, solitamente, avendo poco tempo e magari neanche tutte le competenze necessarie, si rivolge a un’agenzia immobiliare in grado di occuparsi di tutti gli aspetti e le necessità del caso.
L’agenzia immobiliare può agire in due differenti modi: può decidere di operare come semplice mediatore o tramite la figura del mandatario.
Nel secondo caso, la provvigione non dovrà essere corrisposta da entrambe le parti, ma solo da chi gli conferisce l’incarico. La provvigione non supererà mai il 5% del valore dell’immobile. Le spese sostenute dall’agenzia possono essere detratte, nel rispetto dei limiti e delle condizioni prestabilite.
Una volta deciso di affidarsi a un’agenzia immobiliare, è quindi opportuno stabilire le linee guida che faranno da base alle condizioni, al periodo e alla modalità con cui si affiderà la compravendita dell’immobile.
In questo senso, gli strumenti a disposizione del venditore sono quelli del mandato di vendita e dell’incarico di vendita. Incarico e mandato sono concetti che spesso, ed erroneamente, vengono utilizzati come sinonimi, ma in realtà sono distinti e con relative peculiarità.
Cos’è il mandato di un’agenzia immobiliare?
Il mandato di un’agenzia immobiliare è:
“la tipologia di contratto tramite la quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici su incarico di un'altra parte.
In questo caso il mediatore riceve dal mandatario un mandato (solitamente a titolo oneroso) e instaura con l’affidatario un rapporto di fiducia, definito come di “collaborazione e dipendenza”.
Il mandatario si obbliga, così, ad assolvere il compito assegnatogli dal mandante.
Il mandato comporta un incarico unilaterale: il successo dell’attività del mandatario è legato agli interessi specifici del mandante.
Gli obblighi del mandante
I compiti del mandante, quindi della parte che dà il compito alla base del contratto, sono:
- fornire al mandatario gli strumenti necessari al completamento dell’incarico assegnato (per la compravendita immobiliare significa, per esempio, fornire la documentazione necessaria alla vendita oppure sistemare decorosamente la casa per il servizio fotografico);
- corrispondere un compenso in denaro;
- risarcire eventuali danni subiti durante l’esecuzione dell’incarico;
- rimborsare eventuali anticipazioni (maggiorate degli interessi legali).
Contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare
Il contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare:
“Sia per la vendita sia per la locazione, è il contratto tramite cui il venditore o locatore affida uno o più immobili a un consulente immobiliare al fine di mettere in relazione due o più parti per la conclusione di una compravendita immobiliare.”
Il contratto di mediazione è, dunque, l’accordo che viene stipulato tra chi vuole acquistare e il mediatore.
La figura del mediatore è rappresentata da un professionista iscritto al registro locale della Camera di Commercio, che si impegna a mettere in contatto chi vuole acquistare con chi invece ha intenzione di vendere casa.
Il mediatore, non stipulando rapporti di dipendenza con le parti, ha diritto alla provvigione solo se l’affare si conclude positivamente grazie al suo intervento.
I contratti di mandato all’agenzia, solitamente, non prevedono forme particolari, ma per prassi, le agenzie si avvalgono di moduli prestampati che vengono fatti firmare al cliente. In questi documenti vengono esplicitate le condizioni dell’accordo, per esempio la durata, che di solito non supera l’anno (a meno che non sia previsto il rinnovo automatico nelle condizioni).
Cos’è l’incarico di un’agenzia immobiliare?
Si definisce incarico di mediazione (sia per la vendita che per la locazione):
“Il contratto tramite cui il venditore o locatore affida uno o più immobili a un consulente immobiliare al fine di fare in modo che questo metta in relazione due o più parti per la conclusione di una compravendita”.
In questo caso, il processo viene svolto senza che il mediatore sia legato ad alcuna delle parti coinvolte: non avrà rapporti di collaborazione, rappresentanza o dipendenza con le parti.
Il mediatore, nel momento di portata a termine della compravendita oggetto del contratto, riceverà il pagamento delle provvigioni da parte dei contraenti che partecipano all’operazione di compravendita o locazione immobiliare.
Come si presenta un incarico?
Un’incarico si può presentare in sia in forma orale sia in forma scritta; ovviamente è sempre meglio scegliere la seconda opzione.
Avere un documento cartaceo è una maggiore garanzia sia di aver iniziato un rapporto con un mediatore affidabile; sia di avere a disposizione un contratto di riferimento concreto, nel caso in cui dovessero insorgere problematiche durante tutto il processo di compravendita.
In linea generale, l’incarico si presenta come un documento pre compilato, che deve essere completato con i dati specifici: della parte venditrice e dell’immobile oggetto del contratto.
L’incarico è un contratto legalmente vincolante, così come disciplinato dagli articoli 1321 e seguenti del Codice Civile.
L’agenzia immobiliare offrirà assistenza per tutta l’attività di compilazione.
L’incarico definisce il mediatore come:
“colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza”.
Le differenze tra mandato e incarico
Alla luce di quanto detto:
- Il mandato è un contratto tramite la quale una parte si impegna a compiere atti giuridici per conto di un’altra. Implica un rapporto obbligatorio fra le parti coinvolte.
- Nel caso dell’incarico l’agente immobiliare si impegna a operare nella piena imparzialità rispetto alla conclusione dell’affare: senza guardare agli interessi dell’una o dell’altra parte.
Conclusioni
Una volta decisa la strada è comunque il caso di chiedere all’agente immobiliare di spiegare chiaramente tutti i punti che sono più o meno chiari.
È, infatti, sempre meglio chiedere conferma di ogni punto una volta in più, per quanto possa sembrare banale, piuttosto di rischiare di compiere errori nel vendere un bene così importante come la casa.
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