Come affrontare una compravendita

Le insidie del rogito

Una cerimonia sacrale: ecco come è avvertito, con un brivido di emozione, il momento in cui acquirente e venditore si trovano per sottoscrivere il rogito davanti al notaio. Alla firma dell'atto chi ha comprato si sente finalmente sovrano di un piccolo regno, la sua nuova casa. E il notaio, che in questa occasione riveste il ruolo di arbitro imparziale della correttezza assoluta di quanto scritto e sottoscritto, è una rassicurante presenza. Purtroppo la realtà è un po' diversa, infatti: Il notaio non può sempre, neanche volendolo, suggerire il contenuto di un rogito equo ed equilibrato. Infatti il compratore e il venditore (magari assistiti da un agente immobiliare poco serio) possono aver firmato in precedenza un compromesso di acquisto in cui sono previste clausole lecite, ma sfavorevoli per l'uno o per l'altro. Anche il notaio più scrupoloso non si trova spesso in condizione di verificare certe "magagne" di un immobile. Il caso tipico è quello della regolarità urbanistica, oppure la presenza di un inquilino non dichiarato. L'atto, per quanto letto ad alta voce alle parti, può contenere inesattezze. Dopo la firma del rogito l'acquirente non è affatto proprietario a tutti gli effetti della casa. Perchè questo accada, occorre attendere il momento della trascrizione del rogito presso i registri immobiliari. Solo allora, infatti, l'acquisto sarà opponibile rispetto a terze persone, e potrà dirsi davvero realizzato.

Verifiche difficili o impossibili

Si può pretendere a buon titolo dal notaio che esegua le cosiddette "indagini ipocatastali", per rilevare se esistono ipoteche o "trascrizioni pregiudizievoli" su un immobile. Tuttavia, niente vieta ad esempio che un'ipoteca venga iscritta il giorno dopo il controllo. In più, se sull'immobile pende la spada di Damocle di un abuso edilizio, il notaio può difficilmente accorgersene: potrà al massimo pretendere che il venditore dichiari che l'edificio è in regola o che è stata richiesta la sanatoria. In alcune province vi è l'ottima abitudine da parte dei notai di far richiedere al venditore una sorta di certificato di correttezza urbanistica dell'appartamento redatto dal Comune, prima di sovrintendere al rogito. Tuttavia, nella maggior parte dei comuni italiani non si sa nemmeno cosa sia questo certificato. Se poi il venditore appare essere l'erede della casa, ma poi sorgono contestazioni sui suoi diritti, il notaio può trovarsi decisamente spiazzato.

Atto pubblico o scrittura privata?

Il fatto che il rogito non venga spesso stipulato sotto forma di atto pubblico ha, essenzialmente, due motivi di fondo: Fare una scrittura privata costa un po' di meno (anche se non molto). Perciò compratore e venditore preferiscono questa soluzione. Il notaio non vuole rischiare di assumersi troppe responsabilità in situazioni poco chiare (compromesso che non condivide, controlli difficili o impossibili da fare). Perfino la Cassazione (sentenza 475/94) ha riconosciuto la diminuita responsabilità del notaio, quando il rogito sia predisposto dalle parti o da altri professionisti, dicendo addirittura che egli non è obbligato nemmeno a effettuare un controllo ipotecario. Quindi il consiglio ai cittadini resta: pretendete senz'altro l'atto pubblico.

Errori

Anche i notai sono esseri umani e possono sbagliare. L'atto è redatto materialmente dal personale dello studio e può riportare banalissimi errori di battitura in punti essenziali (il cognome dell'acquirente, l'identificazione dell'immobile), che causeranno noie infinite. La lettura ad alta voce, fatta usualmente a una velocità da treno rapido, non è una garanzia. Pretendente di poter leggere senza fretta il documento.

I rischi del pagamento "in nero"

È assai diffuso il convincimento che se nel rogito di compravendita si dichiara un prezzo corrispondente all'importo della rendita catastale rivalutata con i coefficienti, il contratto sia indenne da qualsiasi conseguenza e i contraenti siano, perciò, "tranquilli". Ma questo è un luogo comune e i rischi possono essere seri. Dichiarare, infatti, un imponibile pari o appena superiore al valore catastale mette il contribuente al riparo dall'azione di accertamento di valore (procedimento con cui il Fisco può accertare se il valore trasferito è maggiore del prezzo dichiarato per applicare a quel valore l'aliquota d'imposta), ma non certo dalla sanzione per occultamento di corrispettivo.

La sanzione per il "nero"

Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo convenuto, oltre al pagamento della maggiore imposta dovuta sulla differenza tra prezzo vero e prezzo dichiarato, è applicabile una sanzione fiscale dal 200 al 400% dell'imposta dovuta sulla differenza (articolo 72, Dpr 131/1986). Questo anche se il prezzo è dichiarato in misura uguale o superiore ai parametri catastali.

Il privilegio fiscale

A garanzia di quanto dovuto al Fisco in caso di occultazione di corrispettivo, lo Stato ha privilegio sugli immobili oggetto di compravendita (articolo 2772, Codice civile), con la conseguenza che gli immobili possono essere espropriati, a soddisfacimento di questo credito d'imposta, anche nei confronti del terzo acquirente.

Impossibilità di detrarre gli interessi passivi

Dal reddito delle persone fisiche si possono detrarre gli interessi passivi dipendenti da mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, per un importo non superiore a 3.615,20 euro. La detrazione spetta fino a concorrenza della parte di mutuo corrispondente al prezzo dichiarato nella compravendita e non può estendersi alla parte di prezzo non dichiarata.

Mancata dichiarazione della plusvalenza

Se viene venduto un terreno edificabile o un qualsiasi immobile entro cinque anni dall'acquisto, la plusvalenza (il guadagno consistente nella differenza tra prezzo di acquisto e di rivendita) è tassabile e va denunziata nella dichiarazione dei redditi. In mancanza il Fisco applica le sanzioni previste per omessa o insufficiente dichiarazione dei redditi delle persone fisiche. Nei casi più gravi, può essere configurabile anche il reato di frode fiscale.

Antiriciclaggio

Se il prezzo non dichiarato viene pagato, in tutto o in parte, in contanti (o con assegni bancari trasferibili, anche frazionati), e l'importo del corrispettivo totale eccede la somma di 12.500 euro, sono applicabili le sanzioni previste dalla normativa antiriciclaggio (articolo 1, Dl 143/1991, convertito nella legge 197/1991): e cioè (oltre alla sanzione fiscale) la sanzione amministrativa pecuniaria fino al 40% dell'importo trasferito.

Diritti di prelazione

Quando la legge concede a determinati soggetti il diritto di prelazione (al conduttore in caso di locazione di immobile adibito a uso commerciale; al confinante o all'affittuario coltivatore diretto del fondo agricolo posto in vendita; a Stato, Regioni, Province e Comuni in caso di immobili sottoposti a vincolo culturale e così via), se il diritto di prelazione viene violato, il titolare del diritto può riscattare l'immobile nei confronti dell'acquirente al prezzo dichiarato nell'atto di compravendita (Cassazione, 5 marzo 2002, n. 3175).

Scioglimento del contratto

Nei casi in cui il contratto sia risolto, rescisso, annullato, il compratore potrà ottenere la restituzione del solo prezzo dichiarato in contratto, a meno che non provi (ma se si sono usati i contanti è impossibile) di aver pagato una somma superiore.

Fallimento del venditore

Se il venditore fallisce dopo l'atto di compravendita, il curatore o i creditori possono chiedere la revoca degli atti compiuti dal venditore in frode alle loro ragioni: la conoscenza da parte del compratore dell'insolvenza del venditore si presume se il valore di quanto venduto sorpassa notevolmente il corrispettivo ricevuto. In questi casi, al compratore non rimane che insinuare nel fallimento il proprio credito pari all'importo dichiarato nell'atto di vendita, e non all'importo effettivo, che non può essere provato in base alla semplice produzione di assegni di importo corrispondente. Di seguito un utile elenco di tutti i documenti e i dati necessari per la redazione di atti aventi per oggetto beni immobili. Generalità complete di tutte le parti: nome, cognome, luogo e data di nascita, residenza, stato civile, professione (si consiglia fotocopia della carta d'identità) e fotocopia del codice fiscale. Per le persone coniugate serve dichiarazione del regime patrimoniale (esibire quindi l'estratto per sunto dell'atto di matrimonio e copia di eventuale convenzione matrimoniale). Eventuali procure o autorizzazioni giudiziali (per minori o interdetti). Per le Società: certificato del Registro Imprese e copia dello Statuto vigente, generalità complete del legale rappresentante con dimostrazione dei relativi poteri (e quindi se richieste eventuali delibere di assemblea o consiglio di amministrazione decisioni dei soci o degli amministratori). Titolo di proprietà (ovvero copia dell'atto notarile di acquisto dei beni oggetto dell'atto o in caso di acquisto per successione ereditaria copia della denuncia di successione più certificato stato famiglia originario del defunto e copia dell'eventuale testamento). Copia dell'eventuale preliminare registrato (con evidenziati gli estremi di registrazione e l'importo pagato per la registrazione ai fini della detrazione dall'imposta dovuta per il contratto definitivo).

Atti relativi a terreni

Certificato di destinazione urbanistica (da richiedere al Comune ove sono ubicati i terreni). Dati catastali completi (in caso di terreni appena frazionati serve anche il tipo di frazionamento). In caso di trasferimento di terreni inseriti in un Piano Urbanistico Attuativo (Piano di Lottizzazione, Piano di recupero ecc.) necessita copia della convenzione urbanistica stipulata con il Comune con relativa nota di trascrizione (anche per l'applicazione delle agevolazioni fiscali di cui alla legge 388/2000 – imposta registro 1% trascrizione e catastale fisse – se il lotto viene edificato entro 5 anni o per i soli piani di recupero delle agevolazioni fiscali di cui alla legge 168/1982 – imposte di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa). In caso di trasferimento di fabbricato rurale censito solo al Catasto Terreni (senza fondo di pertinenza), mancando una rendita catastale cui fare riferimento per la determinazione del valore, so consiglia di predisporre apposita perizia giurata da allegare all'atto. In caso di trasferimento di terreni affittati a terzi produrre copia del contratto di affitto in corso, completo degli estremi di registrazione. In caso di trasferimento di terreni agricoli verificare che non sussista in capo a terzi (fittavoli o confinanti) il diritto di prelazione. (N.B.: il diritto di prelazione spetta al confinante che coltiva direttamente il proprio fondo anche se non esercita l'attività di coltivatore in via esclusiva e/o prevalente). In caso vi siano terzi aventi diritto alla prelazione agraria è necessario procedere alla preventiva notifica del preliminare (e attendere 30 giorni dalla notifica) o ottenere la rinuncia scritta preventiva alla prelazione (completa di tutti gli elementi del contratto compreso il prezzo).

Atti relativi a fabbricati

Dati catastali completi ed a seconda dei casi anche le eventuali denunce di nuovo accatastamento o di variazione (a seconda dell'epoca schede Mod. 97 o mod. 55 o mod. 44 o mod. D o dichiarazione DOCFA). Mod.3/SPC. Copia delle planimetrie catastali e dell'eventuale elaborato planimetrico (quest'ultimo completo della "legenda" di attribuzione dei subalterni). Fotocopie delle licenze edilizie, delle concessioni edilizie, dei permessi di costruire e delle denunce di inizio attività (DIA) relative ai lavori di costruzione o a successive varianti, ristrutturazioni, ampliamenti ed altri interventi richiedenti provvedimento comunale (non sono necessari tali documenti per gli interventi anteriori al 1° settembre 1967 per i quali basta dichiarazione giurata di parte da inserire in atto); in caso di DIA (per gli interventi di cui all'art. 22 terzo comma DPR 380/2001) serve anche copia della relazione del tecnico. Fotocopia del certificato di abitabilità/agibilità ovvero dell'istanza presentata a sensi del DPR 425/1994 (prima del 30 giugno 2003) ovvero a sensi dell'art. 25 T.U. delle norme in materia edilizia (DPR 380/2001) (dal 30 giugno 2003) nel caso di formazione dell'agibilità per silenzio-assenso; nel caso di vendita al grezzo o comunque senza che sia stata richiesta l'agibilità precisare a chi fanno carico i lavori di finitura e l'obbligo di richiedere l'agibilità (che a sensi dell'art. 25 TU 380/2001 va richiesta entro 15 gg. dall'ultimazione dei lavori di finitura). Attestato di certificazione energetica (o in sua sostituzione l'attestato di qualificazione energetica) , in originale o in copia autentica, nei casi in cui ne è prevista l'obbligatoria allegazione all'atto traslativo ai sensi dell'art. 6 comma terzo dlgs 192/2005). In caso di abusi edilizi copia della licenza, concessione o autorizzazione in sanatoria. Se la sanatoria non è ancora stata rilasciata esibire copia della domanda di condono (con gli estremi di presentazione: data e numero di protocollo), copia semplice del bollettino di versamento dell'oblazione e per i condoni presentati in forza della legge 724/1994 o del DL 269/2003/legge regionale (per il Veneto legge 21/2004) anche copia della ricevuta di versamento oneri concessori. Se il fabbricato è assoggettato a vincoli ex art. 32 legge 47/85 serve anche copia conforme del parere dell'autorità preposta alla tutela del vincolo ovvero se non ancora emesso copia dell'istanza presentata per l'espressione di detto parere. In caso di trasferimento di alloggio realizzato su area PEEP serve copia della convenzione con cui il Comune tra trasferito la proprietà o costituito il diritto di superficie su tale area; se la convenzione prevede un prezzo massimo di cessione serve la determinazione del prezzo stesso. In caso di trasferimento di edifici locati a terzi produrre copia del contratto di locazione in corso, completo degli estremi di registrazione (si ricorda che a sensi dell'art. 1599 c.c. il contratto di locazione avente data certa anteriore all'alienazione è opponibile al terzo acquirente). In caso di trasferimento di unità commerciali locate a terzi spetta al conduttore il diritto di prelazione; è necessario procedere alla preventiva notifica della comunicazione di vendita (e attendere 60 giorni dalla notifica) o ottenere la rinuncia scritta preventiva alla prelazione (completa di tutti gli elementi del contratto compreso il prezzo). In caso di trasferimento di beni di interesse artistico, culturale, storico soggetti al vincolo ex Dec. Lgs. 42/2004 tutta la relativa documentazione (Decreto del Ministero - trascrizione dello stesso - certificazione della competente Sovrintendenza).

Documenti richiesti ai fini fiscali

Precisare se vengono richieste le AGEVOLAZIONI PRIMA CASA (si fa presente che tali agevolazioni possono riguardare sia atti a titolo oneroso che donazioni). Se l'acquirente di terreni agricoli chiede le agevolazioni PPC esibire il certificato provvisorio rilasciato dall'IPA. (Tali agevolazioni spettano sia al coltivatore diretto che all'imprenditore agricolo professionale (I.A.P.) e alle società agricole di cui all'art. 2 dec. leg. 99/2004 modificato con Dlgs 101/2005 purchè l'IAP o i soggetti persone fisiche qualificanti le società agricole come IAP siano iscritti alla gestione previdenziale ed assistenziale. Precisare, sempre in caso di acquisto di terreni agricoli, se l'acquirente riveste la qualifica di I.A.P (non iscritto alla gestione previdenziale e assistenziale) o se intende acquisire tale qualifica nei tre anni dalla stipula dell'atto al fine di usufruire delle relative agevolazioni (aliquota 8% anziché 15% - se iscritto alle gestione può avvalersi delle agevolazioni PPC). In caso di cessione di terreno per il quale ci si è avvalsi dell'affrancamento delle plusvalenze di cui all'art. 7 legge 28.12.2001 n. 448 (e successive proroghe) esibire originale della perizia di determinazione del valore al 1 gennaio 2002 o al 1 gennaio 2003 o al 1 luglio 2003 (Dec. Legge 282/2002). In caso di lotto ricompreso in Piano Urbanistico attuativo di iniziativa privata, ai fini dell'applicazione delle agevolazioni fiscali di cui alla legge 388/2000 – imposta registro 1% trascrizione e catastale fisse – semprechè il lotto venga edificato entro 5 anni, serve copia della convenzione urbanistica stipulata col Comune. Precisare se l'acquirente acquista entro un anno dalla vendita di precedente alloggio a suo tempo acquisito con le agevolazioni prima casa e se pertanto si avvale del CREDITO DI IMPOSTA di cui all'art. 7 commi 1 - 2 legge 448/1998: in questo caso servono gli estremi sia dell'atto del primo acquisto che dell'atto di vendita (se il primo acquisto è stato assoggettato ad I.V.A., anche se ridotta per acquisto dal costruttore tra il 22 aprile 1982 ed il 22 maggio 1993, se ricorrevano i requisiti prima casa, serve anche copia della fattura IVA). Nel caso di cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni o di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria per i quali si intende richiedere l'applicazione, sulla plusvalenza realizzata, dell'imposta sostitutiva del 12,50% a sensi dell'art. 1 comma 496 legge 266/2005, è necessario predisporre il prospetto di liquidazione per la determinazione della plusvalenza tassabile.

Altri Dati e Documenti

Si rammenta che gli impianti termici ed elettrici dei fabbricati debbono essere conformi alle prescrizioni della legge 46/1990 (debbono essere pertanto esibite le cd. dichiarazioni di conformità rilasciate dalle ditte a ciò abilitate a sensi dell'art. 9 legge 46/1990). Nel caso gli immobili siano gravati da ipoteche iscritte a garanzia di mutui già estinti esibire copia dell'atto di assenso alla cancellazione e la relativa nota di iscrizione depositata presso la Conservatoria dei RR.II con i relativi estremi di annotamento; nel caso invece il mutuo non sia stato estinto in quanto vi sarà l'accollo del residuo da parte dell'acquirente esibire il piano ammortamento da cui risulti il capitale residuo oggetto di detto accollo. In caso di provenienza per successione mortis causa, qualora non sia già stata fatta la trascrizione dell'accettazione di eredità (espressa o tacita), essendo opportuno procedere alla trascrizione tacita di eredità conseguente all'atto da stipulare necessita esibire un certificato di morte del de-cuius.

Note

Nell'atto di compravendita di immobili debbono essere dichiarate dalle parti (mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà), le modalità di pagamento del prezzo: al momento dell'atto quindi dovranno essere comunicati gli estremi degli assegni circolari o bancari (necessariamente non trasferibili) o dei bonifici bancari utilizzati per il pagamento del prezzo. Inoltre se le parti si sono avvalse di un mediatore debbono essere dichiarate dalle parti (mediante dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà) l'ammontare del compenso e le modalità di pagamento dello stesso. Pertanto necessitano, quanto meno al momento dell'atto, i seguenti dati: I dati identificativi, il numero di partita I.V.A. o il codice fiscale dell'agente immobiliare, del suo numero di iscrizione al Ruolo degli Agenti in mediazione e del suo numero di iscrizione al REA presso la C.C.I.A.A. (se si tratta di società necessitano anche indicati i dati relativi al legale rappresentante o al mediatore che ha agito per conto della società, ed il suo numero di iscrizione al Ruolo degli Agenti in mediazione). L'ammontare del compenso, per ciascuna delle parti, gli estremi degli assegni circolari o bancari (necessariamente non trasferibili) o dei bonifici bancari utilizzati per il pagamento del compenso stesso.